[摘要] 经历了从黄金十年向白银十年的过渡，中国楼市一路走来可谓跌宕起伏，但是老百姓关心的房价却似乎只升不降，趋稳、平稳成为了一种常态和奢望。
经历了从黄金十年向白银十年的过渡，中国楼市一路走来可谓跌宕起伏，但是老百姓关心的房价却似乎只升不降，趋稳、平稳成为了一种常态和奢望。十余年间，房价从千元迅速迈向万元、从万元迈向十万元，到目前不少城市已经开始向百万级进发……期间，几家欢喜几家愁，有人破口大骂，有人身家倍增，有人似乎永远也买不起房，而更多的人一直在研究怎样买房、买好房。
纵观楼市发展近15年时间，每一次的上涨似乎都让人措手不及，可又似乎势在必行，抓住涨势的人往往才能笑到后。
从2016年年末到2017年年初，各地楼市回暖势头明显，虽然相关调控政策的出台，有效抑制了一二线城市房价的涨势，然而从以往经验不难猜测，“越调越涨”是否会再度出现，尤其是一二线城市需求受到抑制之后，三四线城市房价涨势明显。
那么，这一次你准备好了吗？到底什么样的房子更容易涨价呢？
地段地段 核心价值
“地段，地段，还是地段。”地段一直都是决定房屋价值核心的要素，在这一轮涨势来临之际，核心区位的价值再度显现无疑。
古人云：“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都。”但是今人知道，所谓的城市中心，不是一蹴而就短短十年、二十年的发展就敢自称中心。所谓中心，是一座城市具历史也具活力的地方，拥有着城市生活所应具备的完整元素：文化、教育、商业、交通……在这里都能得到大化的呈现。正因为“中心”的价值，有人才做过这样的比喻：“城市中心的价值犹如黄金，货币的价值会随社会而改变，而黄金的价值却是坚固的。”
市中心正好是一个城市繁华的地段，是在城市的长期发展中自然形成的。资源丰富，人气、商气旺、交通便利、配套齐全，衣食住行学医等功能都形成了一个完整的“生态链”，工作、生活都比较便利，房价自然也就比较坚挺，房子也只会保值和增值，在市中心无论自居或投资都是极佳的选择。
因此除去优越的配套等条件，市中心土地的“稀缺性”是众多置业者为看重的，“物以稀为贵”，稀缺定当高贵，价格自然要配得上这稀缺的价值。
以上海静安区为例，达安花园1999年开盘时均价6000-6500元/平米，截至到2015年均价90000元/平米，涨幅：15倍；徐汇区中恒苑面市时均价2700.00 --3200.00元/平米， 苑5200.00 --7000.00元/平米，截至2015年均价67000元/平米，涨幅：16.5倍。由此可见中心区巨大的空间。
在昆明，中心区土地供应基本以城中村改造为主，而随着去库存和城中古城内改造的收紧，中心区基本不会再有新增土地上市，这也让核心区项目的价值倍增。
除了区位，优越的配套也是物业的一大保障。
地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%，轨道交通是城市主要的出行工具，对于房价的影响是为直接的。就个人交通便利程度来说越是个人交通不便利的一、二线城市，地铁对于房价的影响越大。政府发布限行政策后，人们购买地铁附近房子的意愿提高了1.8%-2.7%。
而昆明也在大步迈入地铁时代，按照市委、市政府对于推进“五网建设”、五年大会战的要求，“十三五”期间，昆明将建成轨道交通1、2、3、4、5、6号线和9号线工程，运营里程236公里，车站149 座。主城区轨道交通网络结构基本形成。
此外，二孩政策的放开，教育资源的持续紧俏，也让教育配套炙手可热。学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐，不同学区的房价也有明显差异。 具体而言，住宅处在省一级学校地段的范围，房价上升4.39%；教育资源对周边住宅价格存在正向影响。从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。
作为一种公共服务设施，医疗资源能够满足民众日常求医看病的需要，在不同的距离范围内对房价呈现出不同的影响规律。在较近距离内对房价有负影响；在超过特定距离后，有一定的集聚作用；但距离过大后，再次呈现出负相关。总体而言，医院对房价的影响还是有其积极的一面。
值得一提的是，昆明得天独厚的气候为城市价值增光不少，这就让生态环境成为了在昆明买房置业时的一大要素。仅2016年上半年，昆明以生态环境优的滇池路片区和环湖路片区便成为全市房价涨幅较高的区域，其半年涨价1893元/㎡。
行政新区 发展迅猛
还有就是新区洼地价值的潜力，上海浦东、深圳福田、成都天府……一个个新区从规划到建成，房价自然也从洼地变高地。
由此，昆明呈贡新区近的表现也不容忽视。随着沪昆高铁的开通，昆明呈贡新区热度一直居高不下。城际之间时间距离上的缩短,使得更多北京、上海、湖南、浙江的商人来到昆明置业。其次，依托气候条件促进了昆明的房地产市场,海南一直是昆明的大竞争者,但自从开通高铁后,昆明的优势愈发凸显。从2015年到现在,呈贡的大多数房子价格涨了30%左右,有些甚至是涨了50%~60%。愈发明显的投资潜力，为呈贡吸引了更多的关注。
品牌房企 领涨全城
后看品牌。2016年1月，各大房企销售业绩相继出炉。根据新的公告显示不难发现，包括万科、保利、恒大在内的品牌房企销售业绩同比均出现大幅上涨，值得关注的是， 1月不仅房企销售额同比上涨明显，销售均价也出现全面上扬。
根据中原统计数据显示，公布业绩的21家品牌房企合计2015年销售均价为1.07万元/平方米。而在2016年1月销售均价高达1.18万元/平方米，同比涨幅达到了10.2%。在21家房企中，均价上涨的企业达到了15家。品牌房企领涨似乎已经成为了房价上扬的风向标。
回到昆明，同样以2016年为例，据不完全统计，从2月底到4月初，昆明上调和预告上调价格的楼盘数量已从12个增至22个。其中，品牌房企占主力，涨价背后折射出的是昆明楼市已出现严重的两极分化。
过去的2016年，从年初的房价开涨到金三银四的房企发力，从七八月的不温不火到金九银十的全面爆发，再到后两个月的惊艳冲刺……昆明楼市似乎仍在酝酿。直到2017年，坊间闲谈的话题几乎都是“昆明房价上涨了”，尤其是品牌开发商旗下的楼盘涨幅更大。
有统计显示，昆明部分品牌房企热销楼盘（别墅类项目除外）较去年同期的售价相比，每平米单价大多数上涨了1000-2000元，另有不少涨价幅度在1000元以内，其中涨幅大的为一高层住宅（大平层）楼盘的一个大户型产品，每平方米上涨了10000元。
从涨幅前十的楼盘不难看出，品牌房企的涨势迅猛。
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