[摘要] “新政可促进整个市场健康平稳发展,帮助昆明地产商挺过‘寒冬’,同时也意味着这将带给昆明人一次购房良机。”针对昆明市此次出台的24条楼市支持政策,昆明中原市场研究中心作了解读。
“新政可促进整个市场健康平稳发展，帮助昆明地产商挺过‘寒冬’，同时也意味着这将带给昆明人一次购房良机。”针对昆明市此次出台的24条楼市支持政策，昆明中原市场研究中心作了解读。
昆明中原市场研究中心认为，此次为促进昆明房地产市场健康平稳发展，政府通过对拿地、规划、开发等环节进行科学合理的调整，减免部分税费，减轻发展商资金压力，鼓励发展商进行企业合作开发。从中长期来看，如过开发商资金得到缓解，目前“贴成本线走”的销售模式或将取消，取而代之的将是以实现利润为核心，这势必导致购房成本的提升。
昆明市房地产开发协会轮值会长、昆明润城投资有限公司总经理廖力平认为，这一系列利好措施，将有助于帮困难房企挺过难关、缓解资金压力，原来停工的项目有望重新复工。
放宽购房限制 加快市场库存去化
新政：针对公积金贷款，开发企业保证金一律调整为5%。
解读：政府意在通过首套房和公积金贷款政策刺激市场商品房客户入市，消化市场库存。其次在一定程度上，可降低企业资金占用。
强调棚户区改造，鼓励“以购代建”，加大棚户区改造货币化安置。一方面有利于市场商品房存量去化，另一面加大了棚户区改造的开发企业的资金压力，这或将导致企业在拿棚户区改造项目时更加谨慎，有实力的房企获得更多机会。
可申请开竣工延期 降低发展商运营难度
新政：明确提出开发企业拿地后，还未开工的非闲置项目可申请开竣工延期一年。因企业资金不足支持其寻找企业进行合作开发，盘活市场土地。
解读：可规范整个开发流程，因地制宜。对于分期开发的项目可调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业等，项目开发结合国家政策扶持，打造多元化地产，未来市场可更加多元化。
明确提出分期开发的项目，未动工建设的地块可以因地制宜根据区域情况调整商住比例，这对于大多数项目来说是极大利好。由于前几年规划的商业商务物业存量较大，运营压力更大，现在可以根据区域情况进行商住比例调整，一方面有利于整个城市规划科学合理，另一方面有利于降低发展商的运营难度。
分期缴纳土地款 降低房企资金压力
新政：明确提出开发企业拿地可进行分期缴纳土地款，土地成交后1个月内缴纳50%土地款，一年内付清50%。
解读：这有利于开发企业滚动开发，减轻资金压力。
对新开工的房地产项目，住房项目配套费用可按工程进度进行缴纳，拿预售证前仅需缴纳10%，后期销售后再缴纳余下部分，主体断水缴50%，交房前缴40%。
再次强调放宽预售证拿证要求，高层建筑7层以上出地面3层即可拿预售证，7层以下出地面1层即可拿预售证，进一步加速发展商拿预售的速度，减轻发展商资金需求。
业内声音
昆明市房地产开发协会轮值会长、昆明润城投资有限公司总经理廖力平
棚户区改造“以购代建”让动迁户尽早住新居
“此次楼市新政的出台，不仅及时，而且有效。”昨日，昆明市房地产开发协会轮值会长、昆明润城集团总经理廖力平表示，在宏观经济换挡升级的关键时刻，房价大起大落无论对谁都不利。此次昆明市出台实施的24条楼市支持政策，有利于促进昆明房地产市场的平稳健康发展。
廖力平坦言，就目前来看，昆明市的房价确实略有下降，但跌幅不大，摆在房企面前的当务之急是尽量消化库存，缓解燃眉之急。新政的实施，不仅为开发商简化了办事流程，提高了行政效率，土地款、配套费分期缴纳，预售证提前颁发等举措，还在一定程度上缓解了房企的资金压力问题。
这一系列利好措施，将有助于帮困难房企挺过难关，尤其是原来停工的项目有望重新复工，从而有能力尽快保质保量为市场提供房源。此外，个人住房公积金贷款额度由此前的35万元调高至40万元，对刚需一族来说，将是重大利好。
“其实昆明商品房的库存并没有想象的大。”廖力平表示，2014年的统计数据显示，昆明市的商品房库存量为1200万平方米，按照日均消化3万平方米计算，如果没有新增量，这些也就够1年的消化周期。不过细究其组成部分，除去约三分之一的地下空间（项目设备用房，车库等公共配套空间）外，其余存量并不算多。
事实是，近7年来，昆明市主城区的房地产开发，主要围绕336个城中村改造进行。据统计，截至2014年，昆明大概拆除了3600万平方米的城中村，如果按照300平方米一户粗略计算，涉及的回迁人群达12万户，假如每户平均5口人的话，涉及回迁人群约60万。但各个项目进度不一，回迁安置难度极大。
此次新政，强调棚户区改造，鼓励“以购代建”，加大棚户区改造货币化安置，将有利于缓解此问题，让动迁户能尽早住进新房子。
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昆明11月首套房贷款平均利率为4.70%
部分银行首套房商贷首付低至25%
随着年内央行连续5次宣布存贷款利率“双降”，截至目前，首套房贷款基准利率已首次跌破5个百分点，仅为4.9%，再加上部分银行给出的贷款利率折扣优惠，首套房贷款利率也屡创新低。
据统计，昆明11月首套房贷款平均利率为4.70%，虽然略高于4.66%的水平，但仍比4.90%的基准利率低了0.2个百分点，而个别银行给出的首套房商贷首付低为25%的优惠。
商贷
首套房利率低为4.41%
截至11月30日，在昆10家提供房贷业务的银行中，首套房贷利率低折扣优惠为9折，贷款利率为4.41%，其中，工商银行、建设银行、中信银行、农业银行均可享受低9折，4.41%的首套房贷款利率折扣优惠。
包括招商银行、交通银行、富滇银行、浦发银行、中国银行、邮储银行在内的6家银行首套房贷款仍按照基准利率执行，利率标准为4.90%。不过，针对二套房贷款，在昆所有银行贷款利率均上浮至基准利率的1.1倍，贷款利率为5.39%。
值得注意的是，建设银行针对首套房贷款除了能够享受低9折的利率折扣优惠，低首付比例也仅需25%。建设银行金实支行负责受理房贷业务的工作人员表示，一般只要贷款申请人信用记录良好，申请首套房贷款基本都能享受9折利率折扣优惠，但低25%的首付，多是针对与建设银行有合作的楼盘。
此外，虽然招商银行和浦发银行首套房贷款执行基准利率，但同样能够以低25%的首付标准申请首套房贷款。不过，据浦发银行工作人员表示，只有购买合作楼盘的优质客户才能享受此优惠。
公积金
相较其他银行二套房贷款首付不低于4成，贷款利率上浮10%的执行标准，通过中国银行申请贷款购买二套房的门槛则相对较高，不仅贷款利率上浮至基准利率的1.1倍，低首付比例也必须达到6成。
公积金贷款方面，受年内多轮降息的影响，公积金贷款利率标准也达到历史低。目前昆明公积金首套房贷款基准利率为3.25%，低首付仅2成；二套房公积金贷款利率执行方式与商业贷款类似，须在基准利率的基础上上浮10%至3.58%，但针对不同户型，公积金二套房贷款低首付比例略有区别，具体为144平方米及以下户型低首付3成起，144平方米以上户型低首付5成起。
业内人士指出，在年内5轮降息及首付比例下调的利好推动下，购房者的置业门槛被一再拉低，加之临近年终，为完成全年销售任务目标开发商往往会采取一些更为积极的促销策略，两厢利好作用下，市场需求有望再次规模释放。
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