[摘要] 自去年年底至今，楼市跌宕起伏，从“黄金时代”进入到了“白银时代”。由于资金链断裂导致开发项目被法院查封、老业主因不满开发商降价堵门维权、楼盘停工等事件接二连三出现……不理想的市场形势，楼市信心的不断溃散，使得大量社会资本纷纷逃离房地产，开发商降价跑量和购房者利益受损的矛盾冲突。
自去年年底至今，楼市跌宕起伏，从“黄金时代”进入到了“白银时代”。由于资金链断裂导致开发项目被法院查封、老业主因不满开发商降价堵门维权、楼盘停工等事件接二连三出现……不理想的市场形势，楼市信心的不断溃散，使得大量社会资本纷纷逃离房地产，开发商降价跑量和购房者利益受损的矛盾冲突，使得房地产投资价值再次受到质疑。
开发商资金链断裂 房地产面临首要难题
最近闹得沸沸扬扬的“四川天赐投资建设公司注资6 亿艾亭地产‘沸城’项目”事件主角———艾亭地产，也是因为缺钱和管理不善而被迫停工。下马村城中村改造项目本打算建设成一个绿化率达到40%以上，集居住、商业、休闲、娱乐等功能为一体的现代化社区，并形成一个崭新的城市生活公园。但让人想不到的是，这个汇集了下马
村村民和公交车公司员工购房美好愿望的民生项目却在5 年的长跑时间里，从备受关注的“沸城”变成了烂尾楼盘“废城”。经过了停工、延期交房等问题，下马村村民和公交车公司的购房员工对艾亭地产的信任度也已殆尽，“如果后续再出现问题，谁来注资呢？”有市民质疑。
昆明本土房地产市场大环境也不容乐观。上月，昆明某家房地产企业就延期交房举行新闻发布会，其在会上表示，由于资金流动性紧缩、按揭回款周期延长等原因，造成了无法按原计划时间进行交房，交房时间也被推迟至明年年初。
上月22 日，昆明市国土资源局通告有25家房地产企业参与土地出让获得土地后，在多次催促下仍没有缴清土地价款。于是昆明市国土资源局规定，未缴清土地款的房企不得再参与新一轮土地竞买。据了解，这25家房地产企业中有不少本土知名房企。
大规模抛售潮出现房地产投资存风险
2012 年，著名的金融证券专家谢百三在中国美林湖开讲时曾提到，“在中国，食品、高铁、汽车等行业都相继出问题，风险太高，只有投资房地产是比较安全的”。房地产投资真的像谢白三说的那么安全吗？
就在房地产如日中天的时候，被视为亚洲首富的香港大亨李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目。紧接着，在今年4月初，他的次子李泽楷则以9.28 亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月份，只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO 中国有限公司以人民币52.3 亿元（约合8.37 亿美元）的价格出售了上海的两个写字楼项目……知名的投资者已经开始从房地产市场撤资，而近段时间又连续出现的房地产企业因资金断链而停工，以降价换取销售业绩等种种现象，也意味着房地产投资所存在着的巨大风险。
库存大、去化周期长昆明楼价近期涨幅不大
房地产市场投资的形势严峻，也波及到了昆明市场。在今年9月份，昆明楼市虽然销售了13746万套，累计成交面积为1002429.84平方米，高于2013 年的同期水平，创下了今年的销售纪录，但仍然没有缓解库存量严重的问题。据相关数据显示，截至2014 年9 月30日，昆明商品房累计库存2279 万平方米，已连续4 个月维持在2000万平方米以上。2013 年以来，不少外来企业进入昆明拿地，这在一定程度上加大了昆明未来的库存压力。
同时，今年9 月底出台的“限贷”松绑政策并没有对昆明的楼市起到明显的作用。据昆明市房产信息网监测数据显示，10 月1 日至29日，昆明楼市各类商品房共成交8842 套，总成交面积732175.51 平方米。限购、限贷政策的松绑并没有挽救昆明下行的楼市趋势，相对于一些一二线城市开始有回暖的迹象，昆明冷淡的市场回应不禁让房地产企业有些失望。
昆明楼价虽然在近期涨幅不大，在9份的楼市样本均价以8112元/ 平方米创下了昆明近年来房价历史新低，8112 元/ 平方米的历史新低却是远远高于西南各省会城市。这种居高不下的房价对开发商来说可以带来巨大的利益增长，但8112元/ 平方米的均价还是高出了昆明人均消费水平。在悲观的楼市背景下，楼价又居高不下，市民的购房意愿大打折扣，市场供大于求导致了去化速度的减慢，延缓资金回笼，最终引出一些中小型房地产商资金断裂。
购地需资金充足 投资风险才会降低
据统计局数据显示：今年1-3 季度，全市固定资产投资增速放缓，全市规模以上固定资产投资完成2302.85 亿元，同比增长9.6%，增速较上半年回落5.4 个百分点。前三季度，全市房地产开发投资1048.4 亿元，同比增长11.4%，但增速比上半年回落9 个百分点。此外，全市规模以上固定资产投资施工项目1319 个，同比下降4%，其中亿元以上施工项目594个，同比下降0.4%。本年新开工项目753个，同比增长0.9%，其中新开工亿元以上项目171 个，同比下降9%。房地产企业在对后市预期趋于悲观的背景下，在对房地产投资方面也都更加谨慎。
近日，上海易居房地产研究院通过对市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度4 个一级指标和14 个二级指标进行系统性分析后综合而得出的《2014-2015 年度中国35城房地产短周期投资风险度排名》。据报告内容显示，昆明这样的三线城市短周期投资风险位列第三。
对于易居房地产研究院的这一报告，昆明本地业内人士有不同的看法。2014年-2015年，昆明房地产的供求不平衡、库存量大的问题依然存在，但也没有报告上所说的那么惨烈。易居报告也显示，昆明的楼市房价偏离度小，房价涨幅不大，基本可以判断没有房地产泡沫，同时昆明因其特有的区位优势，在楼市不容乐观的情况下，依
然对外地的一些知名的大中型企业具有吸引力。对于中小型企业来说，资金和实力比不上大中型企业，在投资时需要慎重考虑，在保证资金充足、健康流动的前提下，投资风险才会降低
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