[摘要] 刚需需要升级、楼市提振“压力山大”。在影响中国经济的房地产市场，“救市”成为关键词。行业内的专家和从业人士指出，楼市要适度调节但不是强刺激，首套房贷“松绑”或可激活刚需，未来可考虑政策支持和楼市结构调整来缓解行业发展难题。
刚需需要升级、楼市提振“压力山大”。在影响中国经济的房地产市场，“救市”成为关键词。行业内的专家和从业人士指出，楼市要适度调节但不是强刺激，首套房贷“松绑”或可激活刚需，未来可考虑政策支持和楼市结构调整来缓解行业发展难题。
买涨不买跌市场去化率周期加长
强化刚需央行发文直指满足购房需求
进入今年以后，降价、成交下滑成为了房地产市场的“常态”，就在本月13日国家统计局发布实时一期房地产景气指数中，房地产景气指数再度下滑0.61点至95.79点，创下近两年市场景气指数的值。而本地情况更是严峻，来自云南省统计局的统计数据显示，1—4月全省房地产开发投资695.92亿元，同比增长18.5%，比去年同期的增幅下降了17.5个百分点，受整体市场低迷波及，全省商品房销售面积740.77万平方米，同比下降3.0%，其中，4月份新开工房屋更是同比下降了41.0%。
“昆明市场来看，虽然前四个月的成交数据还算可观，不过包括供销比和库存压力也比较明显。”云南京鹏房地产开发有限公司锦玉项目总经理顾刚在论坛中指出，特别是在银根收缩的大环境下，房地产开发商普遍面临的资金压力不轻。在他看来，虽然近期关于增加降存准的声音不断，可能下半年开发商所面临的市场环境会稍微缓解，不过整体市场还是会过一段时间“紧日子”。
“事实上，消费者还存在很大的‘买涨不买跌’的心理，这也让市场在目前背景下的去化率周期大大加长。”基准方中建筑设计有限公司昆明公司执行总建筑师曹小军在论坛中直言，这种背景下，对于房地产行业的资金链也是一个不小的考验。“昆明所面临的问题不仅仅是在住房层面，包括商业地产在内，近两年市场集中放量，也让供销比严重失衡。”顾刚介绍说，这也让目前昆明市场待解难题不小。
“这也让引导刚需升级提振市场信心显得尤为必要。”业内人士分析，就在本月初，央行工作会议中也直接提出，要求各商业银行首先满足城市居民购房需求，这也足见国家在房地产市场需求层面的重视。
“乱象”横生市场信心受打击
政府能融资地方债务危机不会爆发
就在本月初，国土资源部不动产登记局正式挂牌，不动产登记和随之而来的房产税被市场部分分析人士看成是加大目前房地产低迷的不确定因素，而由此可能引发的房地产价格下降、抛售等“乱象”也愈演愈烈。在这种情况下，市场信心也面临直接挑战。
“由于具体实施没确定，包括价格和成交量等具体影响会多大，目前还很难说。”李程在论坛中指出，对于楼市本身就很严峻的库存量和供销比来说，的确是不小的问题。就在本月初，本地一家研究机构的数据显示，截至4月底，昆明的商品房库存总量达到1842万平方米，需要个月左右的去库存时间。
而房地产所面临的问题还不仅于此，实时的一份数据显示，2013年底，政府债务规模达32万亿元，其中中央政府为万亿元，地方政府为19.5万亿元，“政府债务规模的扩大，也让原本属于政府固定资产投资主力的房地产投资锐减。”业内人士分析。
日前财政部下发了关于印发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》的通知：
经国务院批准，2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。业内人士称，十省市试点地方政府债券自发自还，意义在于推动市场认识和接受地方政府的自主信用，市场化的融资机制将有利于迫使地方政府进行审慎的债务扩张，防止债务失控。这意味着业界期待已久的中国版市政债正式起步，被视为我国进一步规范地方政府举债、探索市场化发债的重要举措。
海通证券研究所高级策略分析师陈瑞明认为，目前不会爆发地方债务危机，一是9万亿存量资产可削减70%债务；二是地方政府有强大的“再融资”能力，但代价是：1、利率可能继续高企，2、高房价、地价维持至少三年，3、风险外溢到民企、国企、银行。不过，他认为债务展期要操作好，否则容易引发局部流动性问题，引起不必要的信用恐慌，相信政府有能力做好这一点。
云南方面，来自省统计局的官方数据，—4月全省房地产开发投资695.92亿元，同比增长18.5%，比去年同期的增幅下降了个百分点，这也是今年以来房地产投资连续四个月出现增速收缩的情况，让房地产行业面临“缺粮”的困境。
市场躲避风险急需政策“救市”
市场化操作要抛弃强刺激手段
在这种背景下，近期包括杭州、天津等城市也相继推出地方救市政策，“云南今年一季度GDP增长仅为。比去年全年的下滑了4.4个百分点，这中间，房地产行业的下滑也成为经济增速放缓的主因。”
顾刚说，由于区域发展原因，云南在政策端存在一定的滞后性，不过救市对于提振房地产行业信心来说，也是很有必要的。
从目前金融环境来看，市场信心很难短时间恢复。
本月，国际信托组织穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，根据穆迪机构预计，未来12个月国内住宅房地产还将继续呈现销售增长将大幅放缓、库存水平较高以及流动性趋弱。“国内经济的风险集聚在金融领域，单纯依靠市场，金融避免风险很难向房地产倾斜。”顾刚说，这也需要包括前文提到的央行“喊话”保证刚需等政策支撑。
不过，他也表示，政策支撑的“救市”不能再来一个“万亿”，“2008年的强刺激救市也证实其为败的政策”。从目前的政策来看，政府也抛弃了强刺激政策的手段。“房地产市场最终要回归市场本身，行政手段不应该过多干预。”
顾刚说，与其他领域一样，房地产也面临着结构调整的需求，“这也要求政策端的‘救市”必须是进行适度调整。”他说。
事实上，这也是业内关于是否救市的一个争议所在，在此前一周本报所做的昆明楼市生态调查系列报道中，有分析也指出，救市能在一定程度上提振楼市信心，不过一定要适度，要不然只能适得其反加大市场库存等难题。
提振楼市信心不能单纯被动降价行业需在创新和人性化方面突围
“要真正提振市场信心，不能单纯地依靠市场降价这一个被动手段，对于房地产企业来说，主动寻找结构调整，寻求更大的市场增长点才是关键。”顾刚说，城镇化进程中，一些人居理念如低碳、环保、智能等内容，也被看成是引导未来需求升级的主要方向。而今年3月出台的《国家新型城镇化规划年）》中，也直接指出，新型城镇化明确提出要建设绿色环保和智慧的人居城市。
从这点来看，产品的多样化和丰富性不可避免。“一方面是市场分化，消费结构升级，市场必须根据不同层次的购买需求作出调整。”仁泽地产公共关系部总监李程表示，目前房地产行业内部普遍面临的一个问题是太注重销售环节，“从引导消费需求这个角度来看，也需要在产品端和服务端更多地尊重消费者的需求。”
“特别是在同质化竞争越来越惨烈的背景下，竞争领域也需要更多的创新，不创新就没有出路。”顾刚说，就在今年的春季房交会上，参展的企业多数都在创新上面做足功夫，这不仅是竞争激烈下赢得市场的主动求变，很多创新营销中对于消费者心理的把握和人性化设计，也是尊重消费需求的一种体现。
在论坛嘉宾看来，这种创新也并不是一味地盲从“跟风”。“营销手段的基础是消费者的需求，目前很多城市在营销过程中过度追求娱乐化，甚至有些哗众取宠。”李程说，过度娱乐化营销，不仅没法带来直接的销售业绩，也很可能给房地产行业带来负面影响。
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