[摘要] 昨日，中指研究院发布报告称，在不同的调控背景下，去年不同城市的房价走势分化。中指研究院副院长黄瑜认为，2014年长效机制建设是重点，地方政策愈加分化。
昨日，中指研究院发布报告称，在不同的调控背景下，去年不同城市的房价走势分化。中指研究院副院长黄瑜认为，2014年长效机制建设是重点，地方政策愈加分化。
据分析，市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。
七城市房价涨幅超两成
2013年全年楼市再演“火爆”，而一线城市房价上涨尤为显著。
从成交量来看，“2013年主要的54城市合计住宅签约套数为305万套，同比2012年的276万套上涨幅度达到了10.3%。创造历史第二高点，仅次于2009年的322万套。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
截至2013年12月，100个城市中有3个城市均价高于3万元，1个城市在2万-3万元，13个城市在1万-2万元，83个城市低于1万元。
从涨幅来看，不同城市分化明显，7个城市2013年累计涨幅在20%-30%，17个城市在10-20%，涨幅在5-10%和0-5%的城市分别有39个、29个，8个城市房价下跌。
其中，北京价格和同比涨幅均居百城之首。数据显示，2013年12月，北京房价达31465元/平方米，位居百城之首；上海和深圳房价分别为31260元/平方米和30591元/平方米，位列其后。
同比来看，北京同比上涨28.33%，涨幅（但四季度各个月涨幅明显缩小），比百城平均水平（11.51%）高出16.82个百分点；广州、深圳涨幅均超过20%，分别上涨27.59%和24.73%；上海涨幅为15.63%。
厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上，其中厦门同比上涨27.91%，仅次于北京。
不过，去年仍有温州、海口、聊城等少数二三线城市房价明显下跌。其中，温州跌幅，为13.91%。目前来看，虽然这仅是个案，但也预示楼市发生变化。
“近几个月以来，温州、海口典型项目成交均价不同程度下跌。”中指院报告特别称，温州的金域中央2013年9月成交均价为24987元/平方米，10月降至21291元/平方米，11月恢复至23822元/平方米，但较9月仍有4.7%的跌幅。
另外，海口的祥和家园2013年8月成交均价为12588元/平方米，9-10月大幅下跌至8400元/平方米左右，11月恢复至9974元/平方米，较8月高点累计下跌20%以上。此外，温州的名园、海口的滨江帝景等项目价格呈下跌走势。
长效机制建设成今年重点
“随着供应量的加大，今年楼市供需矛盾有望缓解，行业发展日趋理性。但不同城市分化或进一步加剧。”黄瑜说。
她认为，2014年少数热点城市供不应求矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在。武汉、重庆等多数二三线城市供需基本均衡，房价总体平稳。少数三四线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。
通过对各地政策的梳理可以看出，热点城市年底调控主要集中在四方面：一是“限贷”，二套房贷首付进一步提高；二是“限购”，非本市户籍人购房门槛提高，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房；三是“增供应”，加大中小套型土地供应与商品房供应；四是“限推盘”，控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。在一二线城市出台政策的对比中可以发现，由于面临着更大的房价上涨压力，一线城市收紧政策明显更加严格，而部分二线城市则仍相对宽松。
与热点一二线城市不同的是，少数三四线城市灵活调整，适时松绑政策。如温州首先放松限购人群，其后芜湖也对政策松绑。11月徐州对限购进行调整。
目前来看，这种分化已成为常态。而2014长效机制建设更是决定楼市的关键。
“市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。”黄瑜说，中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善。
“在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。”她说。
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