[摘要] 5月3日下午2点，由《住宅与房地产》杂志社和搜房网二手房联合举办的“共赢平衡下的持续 发展”论坛在深圳会展中心1号馆1号论坛会场举行。搜房网针对当面深圳楼市的一些热点话题， 在此次春交会论坛现场采访了特邀嘉宾深圳市房地产研究中心副主任王锋博士。
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深圳房地产研究中心副主任王锋博士
5月3日下午2点，由《住宅与房地产》杂志社和搜房网二手房联合举办的“共赢平衡下的持续 发展”论坛在深圳会展中心1号馆1号论坛会场举行。搜房网针对当面深圳楼市的一些热点话题， 在此次春交会论坛现场采访了特邀嘉宾深圳市房地产研究中心副主任王锋博士。
王锋博士接受搜房网现场采访
搜房网：首先感谢王锋博士接受搜房网现场采访。今年春交会已经到了第三天，来到今年的春交会现场，给您的印象是什么呢？
王锋：首先还是火爆，从这几天每天的人流量 可以看出来，来看房的人非常多。另外，各个楼盘的看楼班车也是比较多。这就说明消费者方面对我们最近的楼市是非常关注，对于楼市来说这是一个非常积极的信号。如果市场处于像去年同期一样低迷的话，可能就不会有很多人来看盘。现在恰恰是市场回转的好时候，使得更多的消费者关注到楼市，所以说这是一个积极的信号。
第二，从发展商的角度来看，应该说发展商的心态比较平和。因为我们看到今年的春交会有一些著 名的发展商没有来，像万科。来的其他的发展商也没有采取像去年一样不太寻常的促销手段，去年同 期的时候，我记得还有宝马等促销手段，今年就很少看到有这种降价促销等手段。这就说明今 年的发展商心态比较平和，这也是市场在正常发展中比较好的现象；没有采取过多的促销方式，还是 采用一般常态化的经营方式进行运营，这个市场就能够运转起来，这说明我们现在的市场本身处于常 态化，是一种比较稳定发展的现象。
搜房网：从2007年8月份到现在的楼市经历一年多深度的调整，这个楼市现在有阳春回暖的局面。那到底过去的一年多深度的调整，给我们深圳楼 市带什么样的反思呢？
王锋：深圳楼市大概经历了一年半时间的调整 。从近十年来这一个周期房地产发展的经验教训来说，我们也看到1998年到2008年这十年的阶段，实 际上深圳的房地产市场大多数时间是稳定发展。从1998年一直到2005年，这个阶段房价总体没有太大的上涨，平均下来一年是2%-3%的涨势，但是市场的交易很火爆。每天有200多套的新房交易量，这也是我们目前处于这样的阶段，实际上从1998年到2005年的七八年间都是很火爆的阶段，也就是说这应 该是一个很正常的阶段。之后在2005年到2007年的两三年时间，房地产市场出现了不理性的问题，房价也随之涨了一倍。在2007年到2008年出现调整，调整过程中房地产降幅降到接近40%，市场也出 现了极度的低迷，当然也出现了一些现象；比如说业主退房、断供等问题。总结这十年房地产市场的 发展，我觉得核心问题还是始终要解决好房地产市场供求关系的问题。对于房地产经济，它跟其他商 品经济是一样的，就是要借着市场供求关系的变化来进行调整。比如说汽车多了，相对的供应也要跟 上，供应跟不上可能就会出现价格的上升。当供应过剩了会带来价格的下降，如果价格下降，房子就 卖不出去，这就是客观的规律。在这个过程中可能有一些特殊的因素，比如说外部的经济环境出现了变化，像2007年出现了性的投资热潮，可能带来房地产投资的加速，客观因素往往不以人的意志 为转移的，它是随着经济的变化自然会出现这样的局面。同样也会出现2009年全球金融危机的局面， 这也不是以人的意志为转移的，因为我们根本不知道会发生这样的危机，这是国外发生的，必然对中 国的经济造成了新的冲击。就是这种不以人的意志为转移的客观因素我们无法避免，实际上我们在市 场经济发展中，我们要核心解决的就是内部因素，也就是供求关系的因素要解决好，如果供求平衡保 持不好，就可能造成房价大幅度波动。而在外部因素可能加速房价大幅度波动的过程中，供求关系又 是一个非常重要的因素，如果我们供应不及时，跟不上，就会出现供不应求的局面，造成2005年到 2007年房价大幅度上涨。总结这十年的经验，使我们更加认识到供求规律、价值规律在房地产市场发 展中所应起到的核心作用。
搜房网：尤其是从三月到四月以来，深圳二手 楼的成交量都保持在一个高位的成交水平上，在这样的市场氛围中，您认为未来几个月楼市的发展将 是怎样呢？可以从交易量，特别是市民比较关注的房价等因素进行分析一下吗？
王锋：二手房在最近一段时间交易量大幅上涨 ，实际上反映出深圳刚性需求在挤压两年多的时间内得到了比较集中的释放，同时，又和今后一段时间国内宏观经济形势有着密切的联系。最近一段时间不仅是二手房，一手房的交易量也很多。基本上 每天可以看到270多套、280多套的住房交易量，几乎和深圳房地产市场交易最活跃的那段时间可媲美 ，比如说2005年、2006年的局面。为什么这段时间出现了这么大的交易量？几乎接近我们爆炒时的交 易量呢？核心的问题是我们的刚性需求已经挤压了很长时间，因为2006年房价快速上涨的时候，有很 多的自住消费群体因为房价太高进不了市场，买不起。到2008年又进行了一年多的调整，这时房价急 速下跌，很多消费者不敢入市，出现观望，前后加起来差不多两年半的时间，是消费群体，特别是自 主客的观望期。这种两年多的消费挤压，我分析新房市场，不算二手房，至少要增加1600-2000万的刚 性需求。今年年初以来，随着价格逐步调整到位，市场开始回暖，对于消费群体，他们已经意识到这 个房价稳定住了，见到底部，市场开始处于正常的向上发展阶段，这种时候如果不买房可能会丧失这 个机会。所以说我们看到在房地产市场价格处于低端的二手房，它的购买群体比较多，每天会成交500 套至600套，这样的交易量经常会出现。这种情况下，我想核心的因素还是价值规律的作用，价格在经 过长时间的调整，基本上稳定住了以后，这种情况下对于消费者来说是一个入市的好时期。同时，更 多的消费者也认为，在这个阶段二手房飞价格比较低，入市是一个比较好的机会，所以造成这段时间 二手房的交易量非常大。
但是，我也想了另外一个问题，如果价格在这一段时间出现反弹的话，毕竟对于很多消费者来说， 他的钱是辛苦钱，价格稍微出现一点变化，他可能就会面临很大的经济压力，还能不能购得起，这样 可能会使他放弃买房的想法。最近一段时间，我们观察到二手房的购买群体，73%都是自住客，投资的 很少，还有11%左右是改善居住条件，也就是二次购房。多数是自住客，所以说自住客对二手房市场的 影响非常大。如果现在的交易量，比如说每天500、600套，价格能够保持稳定，我想这个市场还应该 会火爆一段时间。如果这段时间开始出现反价，有一些卖主觉得二手房很好卖，价格必须要涨一把， 这样的话就很可能会造成二手房交易量急剧下跌。
论坛上王锋博士谈论自己的观点
搜房网：那您认为深圳楼市阳春的局面会持续到几月份呢？
那您认为深圳楼市阳春的局面会持续到几月份呢？
王锋：这是大家对它比较直观的认识，一季度 是阳春的局面。实际上对今后二、三季度，我认为房地产市场总体来说是向着逐步稳定发展的局面， 向上的局面发展。一手房的交易量则相对来说是比较稳定的。
搜房网：您认为今后几个月深圳的房价上涨的 幅度是怎么样的？
王锋：我想房价肯定要波动，这段时间我们可 能会看到房价的上涨。但是我们在新房和二手房交易过程中发现，75%左右的购买者都是自住客，价格 如果出现一点点上升，可能会对他们造成消费积极性的打击，使得他们放弃购房。我们可能目前看到 市场很火爆，但是在今后的几个阶段，价格应该会出现波动，一旦出现交易量非常旺盛，价格出现上 涨，可能会使相当一部分人不买房，这样的话价格就会有回调，使得市场再出现调整。但是总的来看 ，目前在1.1万左右的价格是调整到位了。
搜房网：您指的是一手楼吗？
王锋：一手楼的均价。
搜房网：二手楼呢？
王锋：二手楼可能要观察一下，因为二手楼一 般要低2000块钱左右，而且不同区域也不一样。目前一手楼在1.1万，二手楼估计在9000左右，这个平 均价位相对来说是比较合理的。我们看到四月份的价格可能有所上涨，新房可能涨到1.2万左右，有一 些可能涨得更高一些，但是我想这个局面可能会出现调整，但是总体调整的幅度不会很大。因为从业 界公认的1.1万，在新房方面来看已经是价格的底部了。如果市场出现销售很火爆，价格上涨，就可能 会下调一些，交易量相对也要下降，这种情况下价格调整的程度，由1.1万左右再向上。从今年整体的 情况来看，新房的价格基本上是在1.1万左右，二手房则在9000左右能够稳定住。但是，可能会出现的 问题是我们的价格围绕这个界线出现小的波动。但是总体来说销售量，尤其是新房的销售量应该是比 较稳定的，应该保证在每天200套左右，这是比较理想的数字。
搜房网：好的，谢谢王锋博士接受搜房网现场 采访！
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